Le viager occupé : vendre tout en restant chez soi
Dans un viager occupé, le vendeur (le crédirentier) cède son bien mais conserve un droit d'usage et d'habitation (DUH), parfois un usufruit. Il continue donc d'habiter son logement, généralement jusqu'à la fin de sa vie ou jusqu'à une date convenue.
Parce que l'acquéreur ne peut pas disposer immédiatement du bien, le prix est décoté : on retire la valeur de l'occupation. Le vendeur reçoit un capital de départ — le bouquet — puis une rente régulière, le plus souvent à vie.
Le viager libre : le bien est disponible immédiatement
Dans un viager libre, le vendeur quitte le logement : l'acquéreur peut l'habiter ou le louer dès la signature. Il n'y a pas de décote d'occupation, le prix est donc plus proche de la valeur vénale, réparti lui aussi entre bouquet et rente.
Cette formule convient aux propriétaires qui ne vivent plus dans le bien (résidence secondaire, logement déjà quitté) et souhaitent en tirer un revenu régulier sans le vendre d'un bloc.
Bouquet et rente : comment se répartit le prix
Le prix se compose du bouquet (versé comptant à la signature) et de la rente (versée périodiquement). Le vendeur arbitre : plus de bouquet pour un projet immédiat, ou une rente plus élevée pour compléter durablement ses revenus.
Le calcul s'appuie sur des barèmes reconnus (barème Daubry) qui tiennent compte de la valeur du bien, de l'âge et de l'espérance de vie. Une revalorisation annuelle (indice INSEE) protège le pouvoir d'achat de la rente dans le temps.
La fiscalité de la rente viagère
La rente viagère bénéficie d'un régime fiscal adouci : seule une fraction est imposable selon l'âge du crédirentier au moment de la vente — de l'ordre de 30 %, 40 %, 50 % ou 70 % selon les tranches d'âge prévues par la loi.
Ces ordres de grandeur sont indicatifs : l'impact exact dépend de votre situation et se valide en étude, puis chez le notaire qui sécurise l'acte.
Alors, lequel choisir ?
Il n'y a pas de bonne réponse universelle : le bon montage est celui qui sert votre intérêt réel. C'est précisément le rôle de Christophe — écouter votre objectif, chiffrer les options et vous orienter sans jamais forcer la décision.
- Vous voulez rester chez vous et compléter vos revenus : le viager occupé est souvent la réponse.
- Le bien est déjà inoccupé et vous cherchez un revenu sans tout vendre : le viager libre se prête mieux.
- Votre priorité est un capital immédiat : on augmente la part de bouquet, dans l'une ou l'autre formule.